Welche Betriebskosten dürfen Vermieter abrechnen?

Jede zweite Nebenkostenrechnung in Deutschland enthält Fehler. Mieter können die Abrechnungen beanstanden zu hohe Forderungen zurückweisen. Das Gesetz regelt weitgehend eindeutig, was abgerechnet werden darf und welche Voraussetzungen für einen Posten erfüllt sein müssen. Was Vermieter verlangen dürfen und wo häufige Fehlerquellen in der Abrechnung sind.

 
 

Ein häufiger Streitpunkt bei Nebenkostenabrechnungen betrifft den Posten „Sonstige Kosten“. Solche Kosten darf der Vermieter nur auf den Mieter umlegen, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde und dort festgelegt wurde, was zu diesen Kosten gehört bzw. gehören kann. Sonstige Kosten müssen jedoch regelmäßig anfallen, damit sie umgelegt werden können.

Auch Kosten für Versicherungen dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Das gilt jedoch nicht für alle Versicherungen, sondern nur für Policen in direktem Zusammenhang mit dem Gebäude. Die Prämien für eine  Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung dürfen ebenso auf die Mieter umgelegt werden wie die einer Öltank- oder Gebäudeversicherung. Auch die Umlage von Kosten für eine Glasversicherung ist zulässig. Nicht zahlen müssen Mieter hingegen für private Versicherungen des Vermieters wie eine Rechtschutzversicherung für Mietrecht.

Auch Mieter im Erdgeschoss müssen für den Fahrstuhl zahlen

Auch die Strom- und Wartungskosten für den Fahrstuhl im Haus müssen Mieter zahlen. Das gilt auch, wenn die Wohnung sich im Erdgeschoss befindet. Es spielt auch keine Rolle, ob der Aufzug tatsächlich genutzt wird. Reparaturkosten dürfen allerdings nicht umgelegt werden. Auch die Kosten für die Beleuchtung von Treppenhaus, Außenbereich und gemeinschaftlich genutzten Räumen können, soweit es sich um Stromkosten handelt, umgelegt werden.

Fehler finden sich häufig bei den  Kosten der Hausreinigung und für den Hausmeister. Der Lohn eines Hausmeisters darf umgelegt werden. Das gilt aber nicht für den Teil des Lohns, der auf Verwaltungsarbeiten oder Reparaturen entfällt. Ist der Hausmeister für die Gebäudereinigung zuständig, dürfen diese Kosten nicht zweimal in Rechnung gestellt werden. Das gilt auch für die Pflege von Garten und Außenanlagen. Fällt diese in den Verantwortungsbereich des angestellten Hausmeisters, muss das berücksichtigt werden.

Eigentümer müssen Steuern und Gebühren zahlen, die sie auf die Mieter umlegen dürfen. Das gilt aber nicht für die Grunderwerbssteuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt und dem Bundesland zufließt.  Die Grundsteuer (dabei handelt es sich um eine kommunale Steuer) darf hingegen in voller Höhe umgelegt werden. Entfällt ein Teil der Grundsteuer auf im Objekt befindliche Gewerbeflächen oder Stellplätze, muss separat abgerechnet werden.

Der Lohn des Hausmeisters darf nicht doppelt berechnet werden

Existiert ein Kabelanschluss, dürfen die monatlichen Grundgebühren dafür berechnet werden. Das gilt auch für Wartungskosten z. B. im Zusammenhang mit der Antennen- und Verteileranlage. Die Umlage einmaliger Anschlussgebühren ist jedoch nicht zulässig.

Die Kosten für Heizung und Warmwasser kann der Vermieter vollständig umlegen. Stammt die Wärme von einer Zentralheizung im Haus, können deren Betriebskosten inklusive Abgasanlage umgelegt werden. Wird die Wärme extern eingekauft, kann der Einkaufspreis auf den  Mieter umgelegt werden. Das gilt auch für etwaige Mietkosten für Geräte, mit denen der Verbrauch erfasst wird. In den Heizkosten können auch die Ausgaben für den Schornsteinfeger berücksichtigt werden. Dann dürfen sie aber nicht noch einmal separat berechnet werden.

Umlageberechtigt ist der Vermieter auch bei den Kosten für Winterdienst und Müllabfuhr. Wichtig: Einmalige Kosten dürfen nicht berechnet werden. Die Umlage für eine Abholung von Gartenschnitt ist nicht zulässig, wenn sie nicht regelmäßig anfällt. Beim Winterdienst gilt wieder: Ist der Hausmeister zuständig dürfen die Kosten nicht zweifach abgerechnet werden.

Den Wasserverbrauch müssen Mieter ebenfalls zahlen. Neben dem Verbrauch nach Zählerstand dürfen die Grundgebühr des Versorgers, Wartungskosten und die Kosten der Abrechnung berechnet werden. Ausgaben für die Erwärmung von Wasser müssen unter dem Posten „Warmwasser“ abgerechnet werden.

So prüfen Mieter ihre Nebenkostenabrechnung

Flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus, sollten Mieter zunächst prüfen, ob sie fristgerecht erstellt wurde. Der Vermieter hat nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes zwölf Monate Zeit. Der Abrechnungszeitraum kann, muss aber nicht deckungsgleich mit dem Kalenderjahr sein. Welcher Zeitraum gilt, wird üblicherweise im Mietvertrag geregelt. Nach Ablauf von zwölf Monaten können Ansprüche durch den Vermieter in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden.

Im zweiten Schritt muss geprüft werden, ob die verlangten Kosten auch tatsächlich vereinbart worden sind. Die Vereinbarung kann im Mietvertrag getroffen werden. Es reicht auch, wenn im Vertrag auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Ausnahme: „Sonstige Kosten“ darf der Vermieter nur in Rechnung stellen, wenn der Posten im Mietvertrag detailliert spezifiziert wird.

Zu allen abgerechneten Nebenkosten sollte ein Verteilerschlüssel aufgeführt werden. Er sollte mit der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung übereinstimmen. Wichtig: Reparatur- und Verwaltungskosten sind nicht abzugsfähig. Bei den Betriebskosten für den Fahrstuhl müssen Reparaturkosten abgezogen werden. Das gilt auch anteilig für den Lohn des Hausmeisters, sofern dieser Verwaltungstätigkeiten erledigt.

Was tun bei auffällig hohen Kosten?

Häufe Fehler zulasten des Mieters betreffen Leerstand. Vermieter dürfen die Nebenkosten für die leerstehende Wohnung nicht auf die verbliebenen Mieter umlegen, sondern müssen sie selbst tragen. Unzulässige Nachteile können auch entstehen, wenn ein gewerblicher Mieter Teil der Hausgemeinschaft ist. Die Privatmieter dürfen nicht für dessen höhere Ausgaben z. B. für Wasser oder Müllentsorgung herangezogen werden.

Steigen die Nebenkosten urplötzlich sehr stark an, sollten Mieter kritisch nachfragen.  Liegt der Verdacht nahe, dass der Vermieter sich unlauter verhalten hat, sollten Mieter sich die Verträge aushändigen lassen, die die Grundlage der Kosten sind. In denen kann z. B. danach gesucht werden, ob der Eigentümer seine eigene Firma oder Verwandte zu überhöhten Kosten mit Aufträgen versorgt hat, für die die Mieter zahlen sollen.

Die durchschnittlichen Nebenkosten pro Quadratmeter und Monat belaufen sich in Deutschland auf ca. 2,20 Euro. Es gibt allerdings eine Spanne, die abhängig ist vom Objekt und seiner Beschaffenheit, regionalen Verhältnissen etc.

Fazit: Liegt die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten heißt es für Mieter: Prüfen, kritisch hinterfragen, vergleichen und dann erst die Rechnung anweisen. Da ein beträchtlicher Teil der Abrechnungen fehlerhaft ist, lohnt sich der Aufwand oft. Kritische Mieter machen dem Eigentümer zudem klar, dass sie Schlendrian nicht dulden.

Welche Betriebskosten dürfen Vermieter abrechnen? » Antwort auf Frage.org geschrieben von Julian am Mittwoch, 03. August 2011 um 19:14 Uhr.