Wie kann man als Vermieter die Bonität von Mietern prüfen?

Private Vermieter prüfen potenzielle Mieter oft nur unzureichend. Dabei stehen ihnen durchaus wirkungsvolle Instrumente zur Verfügung. Der Schutz des eigenen Vermögens vor dem Einzug beginnt bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit reicht bis in den Mietvertrag hinein.

 
 

Mietnomaden sind der Albtraum privater Vermieter. Während große Immobiliengesellschaften das kombinierte Auftreten von Zahlungsverzug, langwieriger Räumungsklage und mitunter beträchtlichen Schäden in der Wohnung verkraften können, geht es bei privaten Vermietern schnell um die Altersvorsorge oder gar die Existenz.

Anders als große Gesellschaften sind aber gerade  Vermieter sind trotz der Warnungen vor bösen Überraschungen zu gutgläubig und verlangen keinen Einkommensnachweis. Der ist jedoch das Mindeste. Der Mietinteressent muss zweifelsfrei nachweisen können, dass sein Einkommen für die monatliche Miete auch ausreicht.

Bei Angestellten sollten dazu die letzten drei Gehaltsabrechnungen eingefordert werden. Vermieter sollten sich zusätzlich erkundigen, ob möglicherweise eine befristete Beschäftigung ausgeübt wird. Noch besser als Gehaltsabrechnungen sind Nachweise vom Arbeitgeber über das Einkommen, weil aus diesen sicher hervorgeht, ob es sich um eine befristete Stelle handelt.

Bei Selbständigen und Freiberuflern kann eine betriebswirtschaftliche Auswertung sowie die Vorlage der Kontoauszüge des Privatkontos der letzten drei bis sechs Monate Aufschluss über die Einkommensverhältnisse geben. Zudem sollte bei dieser Zielgruppe unbedingt der letzte Steuerbescheid eingefordert werden – besser die letzten beiden Steuerbescheide.

Auf eine nicht durch Belege untermauerte Selbstauskunft des potenziellen Mieters sollten sich Eigentümer nicht verlassen.

Vermieter sollten sich in die Lage einer Bank versetzen

Wer sich nicht sicher ist, welche Nachweise verlangt werden sollten, kann sich in die Lage einer Bank versetzen und recherchieren, was Kreditinstitute von Verbrauchern für die Auszahlung eines Darlehens verlangen. Schließlich vertrauen auch Vermieter ihren Mietern einen Vermögensgegenstand an.

Vor bereits flüchtigen Mietnomaden schützt häufig schon die Kontrolle des Personalausweises. Vermieter sollten die im Ausweis vermerkte Adresse mit den Angaben des Interessenten vergleichen. Flüchtige Mieter mit offenen Zahlungen fallen nicht selten durch ungeordnete Meldeverhältnisse auf.

Einkommen und Beschäftigungsstatus allein sagen nicht genug über das Risiko eines Zahlungsausfalls aus. Vermieter sollten deshalb zusätzlich eine Selbstauskunft der Schufa verlangen. Die so genannte  Verbraucherauskunft enthält nicht alle Daten, die der Auskunftei bekannt sind. Informationen zu Kontonummern und laufenden (korrekt bedienten) Krediten sind für Eigentümer nicht sichtbar.

Sie werden nur darüber informiert, ob Daten zu nicht vertragsgemäßem Verhalten vorliegen oder nicht. Liegen solche Negativmerkmale vor, gibt die Schufa Auskunft über Art und Höhe der offenen Forderungen gegen den Interessenten und informiert auch über eine etwaige Abgabe der eidesstattlichen Versicherung.

Kontoauszüge besser als Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Abhängig von der jeweiligen Region setzen viele Vermieter auch auf Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen. Die werden vom vorherigen Vermieter ausgestellt und sollen belegen, dass keine Mietzahlungen offen sind.

Das Problem: Da Vermieter zu dieser Bescheinigung nicht verpflichtet sind (dies wurde bereits vom Bundesgerichtshof bestätigt), macht es nicht immer Sinn, die Bescheinigung einzufordern.

Bei telefonischen Auskünften vom vorherigen Vermieter sollten Eigentümer Vorsicht walten lassen. Es zumindest nicht ganz unmöglich, dass ein Vermieter einen unliebsamen Mieter loswerden möchte und sich deshalb positiv äußert.

Da auch die beste Prüfung keinen 100prozentigen Schutz bietet verlangen praktisch alle Eigentümer eine Kaution in Höhe von drei Nettomonatsmieten. Das ist die gesetzliche Höchstgrenze. Mieter haben das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen.

Im Mietvertrag kann aber festgehalten werden, dass der Schlüssel zur Wohnung erst nach der Überweisung der ersten Kautionsrate sowie der ersten Wohnungsmiete übergeben wird. Dadurch schützen sich Eigentümer gegen Mieter, die schon beim Einzug über gar kein Geld verfügen bzw. überhaupt nicht zahlen wollen. Erhält der so entlarvte säumige Mieter gar nicht erst Zutritt zur Wohnung, bereitet die Aufhebung des Mietvertrages keine Probleme.

Fazit: Vermieter schützen sich am besten dreifach. Erstens sollte das Einkommen des potenziellen Mieters geprüft werden. Zweitens wird mit einer Schufa-Auskunft sichergestellt, dass keine negative Zahlungshistorie vorliegt. Und drittens wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Schlüsselübergabe erst nach dem ersten Zahlungseingang erfolgt.

Wie kann man als Vermieter die Bonität von Mietern prüfen? » Antwort auf Frage.org geschrieben von Julian am Freitag, 03. Juni 2011 um 19:21 Uhr.